Ingatlan foglaló minta 2026 – Teljes útmutató vásárlóknak és eladóknak

Tartalomjegyzék

Ingatlan foglaló minta 2026 – Teljes útmutató vásárlóknak és eladóknak

Mi az a foglaló az ingatlan adásvételben?

• A foglaló jogi meghatározása

• A foglaló és az előleg közötti különbség

A foglaló szerepe az ingatlan adásvétel során

• Miért fontos az eladó számára?

• Miért nyújt biztonságot a vevőnek?

A foglaló összege és szabályai 2026-ban

• Mennyi lehet a foglaló összege?

• Mikor jár vissza, és mikor veszik el?

Jogszabályi háttér és változások 2026-ra

• Polgári Törvénykönyv rendelkezései

• Leggyakoribb buktatók és félreértések

Ingatlan foglaló minta 2026 – Hogyan néz ki egy érvényes dokumentum?

• A foglaló szerződés kötelező tartalmi elemei

• Példa: Ingatlan foglaló minta szövegezése

Az ingatlan adásvétel az egyik legnagyobb pénzügyi döntés, amit életünk során meghozunk. Legyen szó első lakásról, családi házról, befektetési céllal vásárolt ingatlanról vagy akár egy nyaralóról, a tranzakció komolyságát az is jelzi, hogy gyakran több tízmillió forintról van szó. Nem véletlen, hogy mind a vevők, mind az eladók szeretnék bebiztosítani magukat, hogy az ügylet valóban megvalósuljon. Ebben nyújt kulcsfontosságú szerepet a foglaló, amely 2026-ban is az egyik legelterjedtebb biztosíték az ingatlanpiacon.

A cikkben részletesen bemutatjuk, mi is az a foglaló, hogyan működik, miben különbözik az előlegtől, milyen szabályok vonatkoznak rá 2026-ban, és mutatunk egy gyakorlati foglaló minta szöveget is, amely hasznos lehet mind a vevők, mind az eladók számára.

Mi az a foglaló az ingatlan adásvételben?

A foglaló jogi meghatározása

A foglaló a Polgári Törvénykönyv által szabályozott intézmény, amelyet az egyik fél (általában a vevő) ad a másik félnek (az eladónak) az adásvételi szerződés megkötésekor. Ez az összeg nem csupán egy részlet vagy előleg, hanem jogi értelemben biztosíték arra, hogy a szerződést mindkét fél teljesíti.

A foglaló jogi lényege, hogy:

• Ha a szerződés teljesül, a foglaló összege beleszámít a vételárba.

• Ha a vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel, az eladó megtarthatja a foglalót.

• Ha az eladó hibájából nem valósul meg az ügylet, a foglalót duplán köteles visszafizetni a vevőnek.

Ez a szabályozás a gyakorlatban azt jelenti, hogy a felek számára a foglaló egyfajta “tét”, amely komoly elköteleződést jelent. Nem véletlen, hogy a magyar ingatlanpiacon szinte minden komoly adásvételnél alkalmazzák.

A foglaló és az előleg közötti különbség

Sokan összekeverik a foglalót az előleggel, holott a kettő jogilag teljesen eltérő.

• Előleg: Ez egyfajta előrefizetés, amelyet a vevő ad az eladónak a vételárból. Ha a szerződés meghiúsul – függetlenül attól, hogy ki a hibás –, az előleget minden esetben vissza kell fizetni.

• Foglaló: Ez viszont kockázatot hordoz. Ha a vevő lép vissza indokolatlanul, elveszíti a foglalót. Ha az eladó hibázik, kétszeresét kell visszaadnia.

Egyszerű hasonlattal élve: az előleg olyan, mint amikor előre kifizeted a pizzát, de ha nem szállítják ki, visszakapod a pénzt. A foglaló ezzel szemben inkább egy “fogadás” a teljesítésre: aki megszegi az ígéretét, az bukja a pénzt.

Ezért nagyon fontos, hogy a szerződésben világosan szerepeljen: az átadott összeg foglalóként vagy előlegként funkcionál. Egy rosszul megfogalmazott szerződés akár milliós vitákat is szülhet.

A foglaló szerepe az ingatlan adásvétel során

Miért fontos az eladó számára?

Az eladó számára a foglaló biztonsági garancia. Gondoljunk csak bele: ha valaki komoly vevő, hajlandó letenni egy nagyobb összeget, amellyel vállalja, hogy tényleg megveszi az ingatlant. Ha viszont a vevő meggondolja magát, és indokolatlanul visszalép, az eladó megtarthatja a foglalót. Ez egyfajta kompenzáció a kiesett időért, a hirdetési költségekért, és azért, hogy más érdeklődőket esetleg el kellett utasítania.

Egy másik előny, hogy az eladó így biztos lehet benne: nem csak “nézelődőkkel” tárgyal, hanem valóban komoly szándékú vevőkkel. Ez különösen fontos 2026-ban, amikor a piac hektikus, az árak ingadoznak, és egy ingatlan akár hetek alatt eladható vagy éppen hónapokig állhat a piacon.

Miért nyújt biztonságot a vevőnek?

Sokan azt gondolják, hogy a foglaló csak az eladót védi. Pedig a vevőnek is komoly előnye származhat belőle. Ha ugyanis az eladó hibájából hiúsul meg a tranzakció – például kiderül, hogy terhelt az ingatlan, vagy nem hajlandó aláírni az adásvételi szerződést –, a vevő kétszeres összeget kaphat vissza. Ez gyakorlatilag egy pénzügyi kártérítés.

Emellett a foglaló gyakran együtt jár egy előzetes adásvételi szerződéssel, amelyben az eladó vállalja, hogy az adott időszakban nem adja el másnak az ingatlant. Ez a vevőnek is biztosíték arra, hogy nem “viszik el az orra elől” a kiszemelt lakást.

A foglaló tehát kölcsönösen erősíti a felek bizalmát, és elősegíti a gyors, zökkenőmentes adásvételt.

A foglaló összege és szabályai 2026-ban

Mennyi lehet a foglaló összege?

A foglaló összegére nincs jogszabályban rögzített fix limit, de a gyakorlatban többnyire a teljes vételár 10%-a szokott lenni. Ez egy bevett piaci gyakorlat, amely mindkét fél számára elfogadható arányt jelent.

• Egy 30 millió forintos lakás esetében például jellemzően 3 millió forint a foglaló.

• Nagyobb értékű ingatlanoknál (pl. 100 milliós családi ház) előfordul, hogy a felek megegyeznek egy kisebb arányban, például 5%-ban, mert a túl nagy összeg kockázatos lehet a vevőnek.

Fontos, hogy a foglaló mindig a felek közös megegyezésén alapul. A vevő és az eladó szabadon állapodhat meg abban, mennyit tesznek le, de a tapasztalat azt mutatja, hogy a 10%-os szabály jól működik.

Mikor jár vissza, és mikor veszik el?

A foglaló sorsa attól függ, hogyan alakul a szerződés teljesítése:

• Ha a szerződés teljesül → a foglaló beszámít a vételárba.

• Ha a vevő hibájából hiúsul meg → az eladó megtartja a foglalót.

• Ha az eladó hibájából hiúsul meg → az eladó kétszeresét köteles visszafizetni.

• Ha egyik fél sem hibás (pl. jogszabályi akadály, hatósági engedély hiánya) → a foglalót vissza kell adni, de nem duplán.

Ezek a szabályok 2026-ban is változatlanul érvényesek, hiszen a Polgári Törvénykönyv világosan rögzíti őket. A viták általában abból szoktak fakadni, hogy a felek nem egyértelműen fogalmazzák meg a szerződésben az átadott pénz jogcímét.

Jogszabályi háttér és változások 2026-ra

Polgári Törvénykönyv rendelkezései

A foglalót a 2013. évi V. törvény (Ptk.) szabályozza, amely kimondja:

• A foglaló érvényesítéséhez írásbeli megállapodás szükséges.

• Egyértelműen fel kell tüntetni, hogy az adott összeg foglalóként szolgál.

• A foglaló speciális jogkövetkezményekkel jár, amelyeket nem lehet egyszerűen átalakítani előleggé.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a foglalót csak akkor lehet alkalmazni, ha a felek kifejezetten így nevezik meg a szerződésben.

Leggyakoribb buktatók és félreértések

Az egyik legnagyobb hiba, ha a szerződésben csak annyi szerepel: “A vevő X forintot átadott az eladónak.” Ez önmagában nem elegendő, mert nem derül ki belőle, hogy foglalóról vagy előlegről van szó.

Egy másik buktató, hogy sokan szóban állapodnak meg, majd később vitatkoznak azon, kinek jár a pénz. Fontos tudni: a foglaló érvényességéhez mindig írásos szerződés kell.

2026-ban várhatóan tovább szigorodnak az ingatlanpiaci ellenőrzések, különösen a pénzmosás elleni szabályozások miatt. Emiatt a foglaló átadását célszerű mindig banki átutalással vagy hivatalos bizonylattal intézni.

Ingatlan foglaló minta 2026 – Hogyan néz ki egy érvényes dokumentum?

A foglaló szerződés kötelező tartalmi elemei

Egy érvényes foglaló minta tartalmazza:

• Az eladó és a vevő személyes adatait (név, lakcím, születési hely és idő, anyja neve, személyi igazolvány száma).

• Az ingatlan pontos adatait (cím, helyrajzi szám, alapterület).

• A vételárat és annak ütemezését.

• A foglaló pontos összegét és átadásának módját.

• A foglaló jogi következményeit (pl. elveszik, ha a vevő áll el a szerződéstől).

• Az aláírások dátummal, helyszínnel.

Ezek hiányában a szerződés vitathatóvá válhat, ami akár bírósági perhez is vezethet.

Foglaló és előleg – Gyakorlati példák és különbségek

Az elmélet mellett nézzünk néhány gyakorlati példát, amelyek jól illusztrálják a foglaló és az előleg közötti különbséget.

1. Példa – Foglaló elvesztése vevői hiba miatt

Egy vevő 5 millió forintos foglalót ad egy 50 milliós lakásért. Később meggondolja magát, mert talált egy másik ingatlant, és eláll a vásárlástól. Ebben az esetben az eladó jogosan megtarthatja az 5 millió forintos foglalót, hiszen a vevő hibájából hiúsult meg az ügylet.

2. Példa – Foglaló kétszeres visszafizetése eladói hiba miatt

Ha ugyanebben az esetben az eladó időközben egy másik vevőnek is eladja az ingatlant, akkor az első vevőnek nem csak a foglalót kell visszafizetnie, hanem annak kétszeresét – tehát 10 millió forintot.

3. Példa – Előleg visszafizetése

Egy másik ügyletben a szerződésben nem szerepel kifejezetten, hogy a vevő által átadott 5 millió forint foglaló, csupán annyi, hogy a vételár része. Ebben az esetben, ha az ügylet bármelyik fél hibájából meghiúsul, az összeget vissza kell adni, és nincs lehetőség annak megtartására vagy duplán visszakövetelésére.

Ez is mutatja, mennyire fontos a pontos jogi megfogalmazás. Egyetlen szó (“foglaló” vagy “előleg”) több millió forint sorsát döntheti el.

Tippek és tanácsok a biztonságos foglaló átadáshoz 2026-ban

1. Mindig legyen írásos szerződés

Soha ne adjunk át foglalót szóban vagy csak kézfogásos megállapodás alapján. Az írásos szerződés nélkül a pénz sorsa vitatható, és a bíróság előtt nehezen bizonyítható.

2. Banki átutalás vagy hivatalos átvételi elismervény

A készpénzes átadás ugyan jogilag érvényes lehet, de sok kockázatot hordoz. A legbiztonságosabb a banki átutalás, ahol pontosan nyomon követhető a pénzmozgás.

3. Pontosan határozzák meg a felek a feltételeket

A szerződésben mindig szerepeljen, mi történik, ha a vevő vagy az eladó áll el az ügylettől. Így elkerülhetők a későbbi viták.

4. Mindig ügyvéd vagy jogász ellenjegyezze

Bár sokan spórolnának ezen, az ügyvéd bevonása a foglaló átadásánál is kulcsfontosságú. Ő garantálja, hogy a szerződés megfelel a törvényi előírásoknak, és mindkét fél érdekeit védi.

5. Gondoljunk a hitelfelvétel eshetőségére

Sok vevő banki hitelt vesz igénybe. Ilyenkor célszerű a szerződésben kikötni, hogy ha a hitelt a bank nem adja meg, a foglalót vissza kell fizetni. Ellenkező esetben a vevő elveszítheti a teljes összeget, még akkor is, ha nem rajta múlt a dolog.

Dr. Mikó Attila ingatlanjogi szakértő

+36 30 942 7533

iroda@ugyvedma.com